I NOSTRI SERVIZI
Cosa vuol dire acquistare in Asta o attraverso le Dismissioni Pubbliche?
Chi conosce il settore delle Aste e delle Dismissioni del patrimonio pubblico (vendite immobiliari di Enti Pubblici), o chi l’ha approcciato anche solo per poco tempo, sa che gli immobili e mobili (auto, gioielli, arredamento, ecc.) venduti sono tantissimi e solo una minima parte può essere considerata interessante.
Inoltre tra il punto di partenza, la pubblicazione dell’annuncio di asta, e la presentazione dell’offerta ci sono numerose fasi che richiedono molta attenzione per l’analisi e la valutazione. Occorre sapersi destreggiare nelle diverse pratiche amministrative, regole e consuetudini non scritte. Le modalità di svolgimento
cambiano a seconda del tipo di procedura, del tribunale e della tipologia di vendita.
Siamo convinti che tutto questo non debba far perdere di vista che tali operazioni possono portare, proprio per la loro complessità, a risultati particolarmente vantaggiosi.
Noi interveniamo tra la selezione dell’immobile e la decisione dell’offerta, che viene presa in piena autonomia da parte del cliente, impiegando una metodologia sviluppata ad hoc, SAVE RE:
S ELECTION. Selezione tra migliaia di annunci in base a criteri economici e qualitativi/estetici. Può essere effettuata anche in base alle esigenze del committente (Auction Hunter).
ANALYSIS. Analisi della documentazione.
VERIFICATION. Verifica dell’immobile attraverso sopralluoghi e interviste agli operatori, effettuazione di indagini.
EVALUATION. Valutazione e determinazione dei costi da sostenere, identificazione del prezzo corretto di mercato, stima del rendimento da investimento.
REPORT. Due diligence conclusiva e memorandum per definizione del prezzo obiettivo.
EXECUTION. Predisposizione dell’offerta.
Savere
Dalla 4° edizione (1729-1738) del Vocabolario degli accademici della Crusca – Volume 4, pag. 331:
Definizione: V. A. Sust. Sapere. Lat. scientia, sapientia. Gr. σοφία.
Esempio: Dant. Inf. 7. Colui, lo cui saver tutto trascende, Fece li cieli.
Esempio: G. V. 8. 6. Per lo suo savere, e potere fu molto ridottato.
Esempio: Albert. Cap. 50. Adunque è da vedere, che cosa è il cominciamento del savere, e cosa sia il savere.
Esempio: E. Albert. appresso: Cominciamento del savere è la paura d’Iddio.
Selection
Selezione tra migliaia di annunci pubblicati quotidianamente per individuare le opportunità più interessanti.
La prima selezione costituisce un importante valore in quanto permette di indirizzare l’attenzione direttamente sui beni di maggiore interesse per l’investitore. Le risorse finanziarie sono un bene scarso e per tale motivo vanno indirizzato sulle opportunità migliori.
Per alcuni beni viene stilata anche una breve relazione con riscontri documentali non facilmente reperibili e fotografie o video derivanti da un eventuale sopralluogo. Viene fatta anche una valutazione considerando non solo la perizia ma anche il contesto temporale in cui essa è stata effettuata (spesso le perizie non sono
allineate al ciclo economico del settore immobiliare al momento della vendita) e le attuali condizioni di mercato. Si analizza la storia del fascicolo della procedura.
In alcuni casi la documentazione non facilmente accessibile viene resa disponibile a pagamento a chiunque interessato. Il pagamento è giustificato dal rientrare delle diverse spese sostenute per le analisi e i sopralluoghi. Il costo che viene chiesto è assolutamente inferiore a quello che si verrebbe a sostenere nel caso di effettuazione diretta delle verifiche.
Analysis
Due diligence dell’Asta, cuore del processo decisionale.
Si analizzano tutti gli aspetti tecnici di estimo e di urbanistica riguardanti l’immobile, oltre a verificare gli elementi del diritto della proprietà – o di altri diritti reali -, la presenza di vizi ed altro.
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Verification & Evaluation
Consulenza per arrivare preparati alla seduta.
La consulenza fornita permette di usufruire di diversi e importanti servizi:
- chiarimenti riguardanti la procedura;
- accompagnamento per un sopralluogo o fornitura della documentazione del sopralluogo effettuato direttamente da noi;
- predisposizione della documentazione amministrativa. Questo è un punto molto delicato in quanto un’errata comprensione della documentazione dell’asta o la mancata conoscenza delle fasi procedurali porta spesso a
compiere errori che vanificano tutto il lavoro fatto prima della seduta di gara;
- assistenza nei rapporti con il Tribunale o l’Ente che effettua la vendita all’asta;
- presenza di un network di professionisti di fiducia che permette di fornire la giusta consulenza su svariati campi richiesti dalla partecipazione (avvocati, architetti, notai, commercialista, critici d’arte). Chiaramente il committente deve e può affidarsi anche a propri professionisti.
Report
Due diligence conclusiva e memorandum per definizione del prezzo obiettivo
A conclusione dell’attività, viene condiviso il report SAVE-RE con il quale si stabilisce l’opportunità di investimento e il prezzo target per ottenere il rendimento obiettivo.
Il prezzo target non è il prezzo a base d’asta: al momento di offrire occorre stabilire
in anticipo il prezzo massimo che si è disposti a sostenere in caso di rilanci.
Il committente decide in piena autonomia se partecipare e stabilisce l’offerta massima da presentare.
Execution
Rimanere concentrati sugli obiettivi di redditività.
Arrivata la scadenza per la presentazione dell’offerta, è prevista una seduta d’asta presso il tribunale – o sempre più spesso in uno studio notarile o di un commercialista – durante la quale vengono aperte le offerte o effettuati i rilanci.
La seduta d’Asta è un momento molto delicato, dove è importante non
farsi coinvolgere dai rilanci, se vi sono altri offerenti, e mantenere l’obiettivo di redditività prefissata.
Il nostro servizio non termina con la disponibilità a presenziare la seduta ma continua fornendo al cliente tutta l’assistenza necessaria nel caso di aggiudicazione.